『35年で住宅ローンを組める』と知り、驚いたあなた。
昨今では、
最長50年の住宅ローン
もあります。
住宅ローンを長期で借りることは、トレンドになりつつあります！
インターネット上では
『35年ローンは損』
『35年ローンなんて頭おかしい』
といったネガティブな声もあります。
しかし、現役銀行員の視点からすると
35年ローンでも50年ローンであっても
大切なのは
- 銀行員の言いなりにならないこと
- 無理なく毎月返済できるように借りること
この2点を十分に意識して、借り入れをすれば全く問題ありません。
この記事では、
- 住宅ローンを担当する銀行員の心理
- 銀行員との住宅ローン商談のコツ
を紹介します。
是非ご覧ください！
35年ローンは一般的なのか？
結論から言いますと
『35年の住宅ローンは一般的な商品』です。
客観的な事実を紹介すると、
- ほとんどの銀行が、35年以上の住宅ローンを取り扱っている
- 35年どころか、もっと長い40年・50年住宅ローンすらある
というのが現状です。
具体的に35年・40年・50年それぞれの取扱い状況を確認してみましょう（2023年12月時点）。
調査したのは、都銀・ネット銀行・第一地銀です。
みずほ銀行、三井住友銀行、三菱UFJ銀行、りそな銀行、楽天銀行、auじぶん銀行、イオン銀行、ソニー銀行、PayPay銀行、横浜銀行、京都銀行、滋賀銀行、肥後銀行、きらぼし銀行、武蔵野銀行、鹿児島銀行、三十三銀行、山梨中央銀行、秋田銀行、千葉興業銀行（計20行）
千葉銀行、静岡銀行、七十七銀行、第四北越銀行、八十二銀行、群馬銀行、中国銀行、北陸銀行、関西みらい銀行、足利銀行、十六銀行、伊予銀行、東邦銀行、北海道銀行、大垣共立銀行、南都銀行、百五銀行、紀陽銀行、北國銀行、大分銀行、阿波銀行、岩手銀行、四国銀行、青森銀行、福井銀行、山形銀行、みちのく銀行、清水銀行、北都銀行、荘内銀行、但馬銀行、鳥取銀行、東北銀行、富山銀行、十八親和銀行（計35行）
福岡銀行、西日本シティ銀行、常陽銀行、広島銀行、住信SBIネット銀行、スルガ銀行、池田泉州銀行、山口銀行、山陰合同銀行、百十四銀行、宮崎銀行、佐賀銀行、琉球銀行、沖縄銀行、琉球銀行、筑波銀行、北九州銀行、筑邦銀行（計18行）
今回の調査では、
35年住宅ローンが20行。
50年住宅ローンは18行と、ほぼ同じ数です。
そして、最も多いのが40年住宅ローンを取り扱う銀行でした。
以上のことから
現在、メジャーな住宅ローン商品は、35年より上の『40年の住宅ローン』であることが分かります。
35年ローンのデメリット
35年の住宅ローンは、ごく一般的。
とは言え、これだけの長期借入です。
口の悪い人たちから「頭おかしいっ…！」と言われる要因があります。
具体的には、以下の6つ。
- 借りられる年齢
- 支払う利息額
- 安定収入
- 離婚・離別問題
- 老人になっても返済
- 金利上昇
詳しく見ていきましょう！
借りられる年齢
ほとんどの銀行で、35年ローンの申込み条件に『完済時点の年齢が80歳未満』があります。
つまり、借入れ期間35年で借りるには、45歳未満である必要があります。
しかも、これは申込み条件です。
当然、申し込んだあと、銀行と保証会社の審査があります。
各社の審査は、年齢が高いほど返済の懸念があるため、承認されにくい傾向があります。
早めに申込む方がよいですね！
支払う利息額がとんでもない
35年間ずっと借り続けると、支払う利息額がとんでもない金額になります。
具体的に計算してみましょう。
計算は、金融広報中央委員会の知るぽるとのツールを使ってます。
- 4,000万円･35年･1％･ボーナス返済無
⇒総利息額は、7,423,880円 - 5,000万円･35年･1％･ボーナス返済無
⇒総利息額は、9,279,640円 - 6,000万円･35年･1％･ボーナス返済無
⇒総利息額は、11,135,820円
やや高めの1％計算ですが、
6,000万円を35年で借りるとトータルの利息額は1,000万円を超えるという結果に。
35年間も安定した収入が必要
35年間、毎月必ず数万円から10数万円を支払わないといけない。
つまり、長期にわたり
- 安定した収入を確保しないといけない
- 想定外の大きな支出を頻発させられない
といった点もリスクと言えます。
意外と多い離婚・離別問題
先ほど紹介した『想定外の大きな支出』と似たもので
長期にわたり
- 想定外のネガティブな出来事を発生させられない
ことも不安材料です。
銀行員としての経験上、もっとも多い事例を挙げると離婚・離別問題があります。
具体的には
ご夫婦で住宅ローンの債務を引き受けている状況（夫婦連帯債務）で、離婚や離別すると
- 夫婦生活を営んでないのに両名が返済し続ける？
- どちらかに債務を寄せる（譲渡する）
といった話になり、
めちゃくちゃ揉めます。
老人になっても返済
35年間、安定して払い続けないといけない。
これは老人になっても返済し続けないといけないということ。
例えば、
- 25歳で借りたら60歳まで
- 30歳だと、65歳まで
- 40歳だと、なんと75歳まで
返済し続けないといけない。
やはり不安感はぬぐえませんよね。
金利上昇に怯える35年
毎月の返済金額を少なくできる。
このメリットのために、35年などの長期ローンを組む人が多いでしょう。
ただし、変動金利を選択している場合、金利が上昇すると返済額もいずれ（※）増えます。
※住宅ローンは、5年間周期で返済額が見直されます。以下ご参照。
つまり、
『35年間、金利上昇により返済金額が増えること』を心配し続けないといけないということ。
もちろん、金利上昇局面で固定金利に変更すればよいですが、心理的な負担感は否めません。
35年ローンのメリット
デメリットが多く、結構リスクも高い35年の住宅ローン。
では、逆にどのようなメリットがあるかをチェックしましょう！
メリットの柱は一つ。
毎月の返済額が少ないこと
です！
毎月の返済額が少ない
繰り返しになりますが、
毎月の返済額が少ないことが、長期の住宅ローンの最大のメリット。
5,000万円を借りるケースを例に、返済額をシミュレーションします。
- 5,000万円･10年･1％･ボーナス返済無
⇒毎月返済額は、438,020円 - 5,000万円･20年･1％･ボーナス返済無
⇒総利息額は、229,947円 - 5,000万円･35年･1％･ボーナス返済無
⇒総利息額は、141,142円
ご覧のとおり
35年で借りた場合の返済額の少なさは圧倒的です。
生活にゆとりができる
最大のメリット『毎月の返済額が少ない』がゆえに、ゆとりある生活が期待できるのも、35年住宅ローンのメリットです。
ゆとりとは
- 毎月の資金繰りが楽なだけでなく
- それゆえ、急な出費にも対応しやすい
- 教育費など他に使うべきことにお金を使いやすい
など様々な面があります。
他の借入れがしやすい
『毎月の返済額が少ない』ゆえに、他の借入れがしやすい点も大きなメリットです。
のちほど詳しく説明しますが、
銀行は、返済比率という指標をもとに、お金を貸すかどうかを判断します。
簡単な例を挙げると
- 年収600万円で、年間のローン返済総額が400万円の人
には、お金を貸しにくいですが
- 同じ年収600万円でも、年間ローン返済総額が100万円しかない人
だと、新たにお金を貸してもまだ大丈夫。
つまり、住宅ローンを借りていたとしても、35年借入れのおかげで、毎月（年間）の返済額が少ないと、新たな借入れがスムーズにできる可能性が高いということです。
住宅ローンを担当する銀行員の心理
ここまで紹介してきた35年ローンのリスク。
これらリスクを少しでも軽減して、住宅ローンを借りる第一歩として
- 銀行員の言いなりにならないこと
が大切です。
そのために、まずは住宅ローンを担当する『銀行員の心理』を知っておきましょう。
長く借りさせたい訳ではない
銀行員は営業目標を達成するため、借入れ期間が長いローンを組ませようとしている…
と考える人がいるかもしれません。
そんなことはありません。
銀行員の営業目標は単純。
『住宅ローン実行金額』だけです。
長く借りさせたとしても、銀行員は評価されません。
「35年ローンのリスク」で紹介したとおり
長く借りさせるほど、銀行が受け取る利息は増えます。
しかし、繰上げ返済などを行われると、その利息は得られません。
未確定な収益ということ。
したがって、
銀行は『長く借りさせたとしても、将来収益が確定するわけじゃない』との判断から、「長く借りさせたこと」を評価項目にはしません。
絶対に借りさせたい！
銀行員の行動原理は、ただ一つ
「営業目標を達成すること」
そして、先ほど紹介しましたが営業目標は
「住宅ローン実行金額」
したがって、住宅ローンの見込みがあるお客様を前にすると
『借りる期間が短かろうが、とにかく契約して実行したい！』
この一心で、営業トークを繰り広げます。
数多くの商談をこなしたい！
次に、銀行員が思っていることは
『営業目標を達成するために、数多くの案件をさばかなきゃ！たくさん商談するぞ～』
目標「住宅ローン実行金額」が10億円だと…
1つの契約で5,000万円として、20件の契約が必要です。
そのための商談は、最低でも40件は必要。
ちなみに、この数字は半年で達成しないといけない目標です。
ということで、あなたとの商談。
大事な商談ではありますが、できる限り早く無事に終わらせたいという気持ちで臨んでいます。
商談ですからね…
当り前といえば当り前ですね。
口説き文句「35年も借りられる」
銀行員の2つの心理
- 借入れ期間はどうであれ、絶対に借りてほしい！
- 商談は早く無事に終わらせたい！
この2つの心理から、銀行員は
（毎月の返済額が少なくなる、35年借入れが喜ばれるだろ…）
と安易な発想をしてしまい
『35年でお借入れ頂くと、返済額が抑えられます。借りやすいでしょ！是非うちで！』
といった言葉を投げかけてくるのです。
顧客ニーズに鈍感
そもそもの話になりますが
住宅ローンを担当する銀行員は、若手が多いです。
これは、銀行の融資業務の育成プランとして
- まずは最もシンプルな無担保ローンを経験
- 次に住宅ローンを担当することで、不動産担保を学び
- 最後は、様々な担保が登場する法人融資を担当する
といった流れがあるからです。
経験が浅い銀行員が担当するので
- お客様のニーズを深堀れない
- 若いので、結婚・子育て等の経験ない
- ライフイベントのイメージがわかない
- 全体的に臨機応変さに欠ける
といった状況になりやすいです。
住宅ローン商談のコツ
ここからは、先ほど紹介した銀行員の心理をふまえて、住宅ローンの商談で
- 銀行員の思惑や誘導をかわし
- むしろ銀行員をうまく使う
その方法やコツを紹介します！
借入れ期間は自由
念のため、お伝えしますが
借入れ期間は、銀行が指定する範囲で、あなたが自由に決められます。
キリがいい年数じゃなくてよい
これまた念のためですが…
23年とか29年とか。銀行によっては、31年5か月などキリがよくない年数でも借入れることが可能です！
毎月返済額を決める4つの要素
住宅ローンの毎月返済額は、以下4つの要素で決まります。
- 借りる金額
基本的には、購入する物件（＋諸経費）から頭金を差し引いた金額になります。 - 加算返済割合（ボーナス返済割合）
借りる金額のうち、ボーナス月など年2回だけ加算返済にまわす割合 - 金利
各銀行ごとの住宅ローン金利 - 借入れ期間
各銀行ごとの住宅ローン借り入れ期間
絶対、明確にすべきこと
商談の前に準備すべきは、ただ一つ。
自分にとって適切な毎月返済額はいくらかを明確にすることです。
『適切』というのは以下の2つの観点で検討を。
- 毎月の生活が苦しくない水準
- あまりに低すぎない水準
では、具体的に「適切な毎月返済額」を把握する方法をお伝えします。
方法①今、支払ってる家賃を基準にする
最も分かりやすい方法は、
新しい家に引っ越すと、支払う必要がなくなる金額を基準にする方法。
引越しにより浮いたお金を、そのまま住宅ローン返済に充てるという考え方です。
少なくとも、現在の家賃。
その他にも、駐車場代や交通費なども不要になるなら、それらを合算した金額を基準にしましょう。
もちろん、現状の生活ぶりがカツカツなら、いくらか差し引きしましょう！
方法②返済比率を基準にする
返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合。
年間返済額には、マイカーローン、カードローンの支払やクレジットカードのリボ払い、奨学金の返済なども含まれます。
みずほ銀行
返済比率は
（ 年間のローン返済金額 ÷ 年収 ）×100
で計算され、
「低いほど良い」とされます。
低いほど、ローン返済よりも年収の割合が大きいからね！
返済比率は30～40％以内が適切というのが一般論。
しかし、現役銀行員の目線で申しますと、これはかなり危険な見方と感じます。
理由は
- 実際の生活で使える手取り収入は、年収の8割くらいだから
- 40％をローン返済にまわすのは、さすがにキツイ
といったところ。
基準にすべき返済比率は
（ 年間のローン返済金額 ÷ 年収の8割 ）×100 が、20～30％以内になる返済金額を目指すべき。さらには、年収が低ければ20％以内に抑えましょう。
例えば
- 年収400万円の場合
400万円の8割 × 20％ = 64万円より、年間ローン返済は64万円以内。毎月返済は53,000円以内。 - 年収800万円の場合
800万円の8割 × 30％ = 192万円より、年間ローン返済は192万円以内。毎月返済は16万円以内。
といった金額水準になります。
方法③年間収支を基準にする
最も古典的な方法では
年間でいくらプラスになっているかを基準にする方法もあります。
計算の例を紹介すると、
- 去年の3月31日の預金残高を確認
- 今年の3月31日の預金残高を確認
- 差し引きした金額を算出
これが、年間収支金額になります。
詳しくはこちらの記事ご覧ください。
頭金の最大金額も事前に想定
最適な毎月返済額とあわせて
住宅を購入するときに、最大でいくらまで頭金を出せるのかも想定しておきましょう！
頭金は、借りる金額を決定する上で重要な要素です。
もしも、借入れシミュレーションを行う中で、返済金額が多い場合には『頭金を増やして、借入れ金額を減らしたパターン』を追加シミュレーションを行いましょう。
なお、銀行員との商談においては
事前に決めた毎月返済額になるよう納得いくまで借入れシミュレーションを依頼することが重要！
銀行員は特殊な電卓（ローン電卓）を持っており、簡単に借入シミュレーションができます。
担当者が嫌がったら、担当変更を要請しましょう！
なお、借入れシミュレーションで試してもらうのは
- 借りる金額
- 加算返済割合
- 借入れ期間
の3つです。
シミュレーション時の会話は、以下を参考にしてみてください。
5,000万円を35年でシミュレーションしました！
ん～。
毎月の返済額はもっと多くていけます。
期間を31年にしてもらえます？
分かりました。
…シミュレーション中…
返済額がだいぶ増えましたね。
返済額、だいぶ増えますね。
住宅購入時の頭金を増やすとして、31年のまま4,500万円でお願いします。
…シミュレーション中…
先ほどの返済額より、やや減りましたね。
もう少し毎月返済を減らしたい。
夫にはボーナスがあるので、
借入れの30％を加算返済にしてシミュレーションを。
承知しました！
…シミュレーション中…
結構イイ感じの返済額では！？
いいですね！
この借り方でお願いしようかしら。
ありがとうございます！！
まとめ
35年の住宅ローンは、長期の借り入れです。
したがって、
- 支払う利息額が大きくなる
- 35年間の安定収入が必要
- 離婚などのアクシデントに弱い
- 老人になっても返済要
- 35年間も金利上昇にビクビク
といったリスクがあります。
しかし、銀行員に35年ローンを提案されても、必ず従う必要はありません！
住宅ローンの商談時には
- 事前に、ご自身にとって適切な毎月返済額を決めておき
- 銀行員に何度も借入れシミュレーションをさせつつ
納得いく借入れ条件にたどり着くようにしましょう！
